Die richtige Immobilie für ein Investment finden

Durch Finanzkrisen und niedrige Zinsen werden klassische Geldanlagen in Aktien oder Fonds immer unattraktiver. Gleichzeitig sinken die Renten und so sehnen sich viele Menschen nach einer sicheren Kapitalanlage, die langfristig Rendite verspricht. Immobilien werden häufig als das Allheilmittel präsentiert. Das Problem: Die wenigsten Kapitalanleger verdienen damit wirklich Geld. Häufig verschulden Sie sich sogar noch. Denn auch bei Immobilien-Investments kommt es auf eine gut durchdachte Strategie an. Wir erklären, wie du die richtigen Immobilien für dein Investment findest.

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Viele Kapitalanleger glauben, das Investment in Immobilien würde sich allein durch die Wertsteigerung des Objektes lohnen. Schließlich sind die Immobilienpreise gerade in die Höhe geschossen. Doch wer darauf spekuliert, dass sein schlecht bewirtschaftetes Mehrfamilienhaus in zehn Jahren doppelt so viel Wert ist wie heute, kann ebenso gut auf den Aktienmarkt vertrauen.

Rendite und Cashflow sind schon vor dem Kauf berechenbar

Erfolgreiche Investoren berechnen bereits vor dem Kauf, ob die zu erwartende Rendite bei einem Objekt die Finanzierungskosten deckt und am Ende sogar Gewinne dabei erzielt werden. Wer clever investiert, kann diese nicht erst nach zehn Jahren, sondern bereits im ersten Jahr erwarten. Dafür müssen verschiedene Faktoren mit einberechnet werden:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Ämter und Dienstleister, Renovierungskosten)
• Betriebskosten
• Finanzierungskosten
• Einnahmen durch Mieten

Um unerfahrenen Anlegern ein Objekt schmackhaft zu machen, nehmen Makler häufig nur die monatlichen Nettomieteinnahmen, um die Rendite zu bestimmen, wodurch diese auf den ersten Blick natürlich sehr hoch aussehen. Diese Bruttoanfangsrendite hat keine Aussagekraft, sondern ist lediglich ein gefälliges Verkaufsargument für unerfahrene Käufer. Dass der Kredit bei der Bank abgezahlt werden muss, die Tilgung die Liquidität schmälert und regelmäßig ins Gebäude investiert werden muss, wird nicht mit in die Kalkulation einbezogen. Zieht man nun alle Faktoren in die professionelle Kalkulation mit ein, sind oftmals nur noch rote Zahlen bei dem vormals so renditestarken Investment zu sehen. Das Investment ist zum monatlichen Verlustbringer geworden. Das aber verkauft sich nun mal nicht und so wird im Verkauf nur mit der Bruttoanfangsrendite gerechnet.

Die richtigen Fragen stellen

Auch wenn sie nicht die einzigen Zahlen sind, die bei der Berechnung des Cashflows zählen: Die zu erwartenden Mieteinnahmen und die Betriebs-, Reparatur-, und Instandhaltungskosten sind wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Investmentobjekts. Dabei solltest du dir jedoch nicht nur anschauen, wie viel der aktuelle Eigentümer einnimmt und zahlt. Wichtig ist auch, dass du miteinbeziehst, wie wahrscheinlich Leerstände sind, wie viel Mehreinnahmen du zum Beispiel durch Modernisierungen und Sanierungen bei der Vermietung erzielen kannst und wie regelmäßig Instandhaltungen durchgeführt werden müssen. Dazu solltest du dir unter anderem folgende Fragen stellen:

• Wie hoch sind die durchschnittlichen Mieten an Ihrem Standort?
• Wie ist die wirtschaftliche und demographische Entwicklung an deinem Standort?
• Wie hoch ist die Mieterfluktuation in Ihrem Objekt, sogar auf jede einzelne Wohnung betrachtet?
• Wie lange sind die letzten Modernisierungen und Sanierungen her?
• Wie häufig fallen Renovierungen und Instandhaltungen an?
• Wie häufig und wie lange standen Mieteinheiten in den letzten Jahren durchschnittlich leer?
• Gibt es gesetzliche Einflüsse wie Mietpreisbremse oder Mietpreisdeckel?

Kein Kauf ohne vollständige Informationen

Generell ist es wichtig, dass du dir als Investor umfassend über deine Investment-Immobilie informierst. Kaufe nicht die Katze im Sack, sondern führe wenn möglich gleich mehrere Ortsbegehungen durch, bei denen du dir auch ein Bild von den Mietern machst. Zudem solltest du alle Unterlagen zu deinem Objekt genauestens studieren. Dazu zählen:

• Grundbuch, Flurkarte, Teilungserklärung
• Bauunterlagen, Karten, Pläne, technische Objektunterlagen
• Protokolle der Eigentümerversammlung mind. der letzten 3 Jahre
• Wirtschaftspläne
• Energieausweis, Verwalterverträge, Wartungsverträge
• Versicherungen
• Denkmalschutzangaben
• Mietverträge
• Wohnungsausstattungslisten

Die Art des Objekts

Wenn du richtig kalkulieren und dich umfassend über die Potenziale und Risiken deiner Investment-Immobilie informierst, können sowohl ein Bürogebäude, als auch ein Mehrfamilienhaus, eine einzelne Eigentumswohnung oder eine Spezialimmobilie wie ein Studentenwohnheim oder eine Seniorenresidenz ein ertragreiches Investment darstellen. Grundsätzlich gilt jedoch: Für Investment-Neulinge sind einzelne Wohnungen übersichtlicher zu managen, als ein gesamtes Mehrfamilienhaus. Hier musst du dich schließlich nur mit einer Mietpartei auseinandersetzen, die Investement-Kosten sind geringer und der Verwaltungsaufwand weniger umfangreich. Je größer und komplexer das Objekt ist, desto mehr musst du beim Investment auch bedenken. Oftmals ist es daher hilfreich, erst einmal klein anzufangen und aus der Praxis zu lernen. Lasse dich nicht von den Geschichten im Internet beeinflussen, wie z.B.: „in einem Jahr zum Millionär“, „nach 6 Monaten finanziell frei“ oftmals dienen diese Headlines nur der Vermarktung von Produkten oder Personen und spiegeln nicht die Realität wieder.