Wie im privaten oder gewerblichen Bereich üblich, kann auch ein Immobilienbesitzer bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen und damit seine Steuerlast senken. Wichtige Werbungskosten sind hier vor allem die jährlichen Abschreibungen sowie Kosten für Renovierungen und Sanierungen. Wir haben die wichtigsten Regelungen zusammengefasst.
Von Jörg R. Winterlich und Michael Wiesendorf
Abschreibungsregeln für Immobilien-Investments
Durch die Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA), lässt sich der Wertverlust von Anlagevermögen steuerlich abrechnen. Je nach Baujahr beträgt die AfA bei Immobilien in der Regel 2,5 oder 2,0 Prozent des Kaufpreises pro Jahr (Stichtag 1.1.1925). Dabei wird in der Regel von einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen. Ausnahmen: Wer nachweisen kann, dass die Restnutzungsdauer geringer als 40 oder 50 Jahre ist, kann einen höheren Satz beantragen und ein erhöhter Satz von rund 10 Prozent ist bei Denkmalobjekten oder Häusern in Sanierungsgebieten ansetzbar. Konkret bedeutet das: Kostet ein Objekt 100.000 Euro abzüglich Grundstückswert, kann der Käufer bei 2 Prozent AfA jedes Jahr 2.000 Euro steuerlich geltend machen – er spart bei einem Steuersatz von 45 Prozent also 900 Euro.
Die genannten Abschreibungshöhen sind jedoch lediglich hypothetisch zu verstehen. Wo manche Maschinen tatsächlich nach beispielsweise 10 Jahren verschlissen sind und eine 10-Prozent-Abschreibung daher absolut angebracht ist, lassen sich Immobilien bei entsprechender Pflege (und diese ist separat absetzbar) deutlich länger nutzen als 50 Jahre. Wer seine Objekte regelmäßig renoviert und saniert, wird deutlich länger davon profitieren. Real ist damit oftmals nichts abzuschreiben, steuerlich kommt diese Regelung Immobilienbesitzern dagegen sehr zu Gute. Wichtig ist zudem, dass die AfA nur für das Gebäude gilt, Grundstücke können nicht abgeschrieben werden. Wer ein Haus kauft, kann also nur den anteiligen Kaufpreis des Gebäudes und die darauf entfallenden Nebenkosten ansetzen. Tricksen ist hier nicht möglich: Der Fiskus überprüft es, wenn ein extrem niedriger Bodenrichtwert angegeben wird, um Steuern zu sparen.
Renovierungs- und Sanierungskosten steuerlich absetzen
Als Werbungskosten für Immobilien-Investoren ebenfalls sehr interessant sind Renovierungs- und Sanierungskosten. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen verschiedenen Arten von Renovierungen:
- • Renovierungs- und Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Durchführung lassen sich sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzen
- • Anschaffungsnahe Herstellungskosten dagegen müssen in der Regel über 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden
Doch was ist der Unterschied zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten und den üblichen Erhaltungsaufwendungen. Unter Herstellungskosten versteht das Gesetz kosten, die massiv zur Substanz des Gebäudes beitragen und es nicht nur erhalten, sondern grunderneuern. Gesetzlich ist das durch die Höhe der Kosten geregelt: Werden innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb einer Immobilie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten in das Gebäude investiert, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten und für diese gelten die gleichen Abschreibungsregeln wie für das Gebäude selbst. Die 15 Prozent beziehen sich auf Nettoinvestments, sind also ohne Umsatzsteuer gerechnet. Der Gesetzgeber kennt jedoch Ausnahmen, hierzu sollte bei Bedarf ein Steuerberater befragt werden.
Nach dieser Dreijahresfrist gelten bei vermieteten Objekten fast keine Grenzen mehr, dann kann bei Bedarf also weit mehr in eine Immobilie investiert und sofort steuerlich geltend gemacht werden. Zu diesem sogenannten Erhaltungsaufwand zählen alle Maßnahmen zur Erneuerung oder Renovierung von existierenden Gebäudeteilen wie etwa Dachreparaturen, Wärmeschutzmaßnahmen oder die Erneuerung der Heizanlage. Ausnahmen und damit AfA-Fälle bilden Erweiterungen der Wohnfläche, etwa in Form eines Balkons und sogenannte Standardsprünge (von einfach auf normal oder von normal auf luxuriös).
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären
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