Sogenannte „Real Estate Investment Trusts“ gelten in letzter Zeit als der Trend unter den Immobilien-Investments. Selbst die Süddeutsche Zeitung berichtete vor kurzem darüber. Das Versprechen der REITS: Hohe Dividenden auch bei niedrigen Investitionsbeträgen. Doch sind REITS wirklich der heilige Gral des Investments? 

Von Jörg Winterlich & Michael Wiesendorf

Definition: Was ist ein Real Estate Investment Trust?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft, die mindestens 75 Prozent ihrer Anlagen in Immobilien investieren muss. In Deutschland sind REITS erst seit 2007 zugelassen. In anderen Ländern wie den USA gibt es sie teils bereits seit den 60er Jahren. Deutsche REITs dürfen nicht in Wohngebäude investieren, sondern müssen sich auf Gewerbeimmobilien beschränken. Die Erträge des REITs ergeben sich aus der Vermietung, Verpachtung und dem Verkauf dieser Investmentobjekte. 90 Prozent der Gewinne müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden, was zu einer hohen Dividendenrendite von häufig um die 5 Prozent führt. 

REITs sind frei von Körperschafts- und Gewerbesteuer, weshalb die Gewinne des Unternehmens nicht versteuert werden müssen. Lediglich die Anleger müssen ihre Ausschüttungen versteuern. Mindestens 25 Prozent der Aktien eines REITs müssen sich in Streubesitz befinden, so soll verhindert werden, dass sie als Scheinfirmen genutzt werden, die in Wahrheit nur einem Investor dienen. 

Das sind Vorteile von REITS

REITs sollen das beste von Aktieninvestments und Immobilieninvestments kombinieren. Insgesamt sind sie tatsächlich weniger anfällig für Kursschwenkungen als klassische Aktieninvestments. Zudem ist es auch möglich, nur sehr kleine Beträge in einen REIT zu investieren. Durch die Strukturierung als Aktiengesellschaft ist die Gefahr, das Immobilienportfolio verkleinern zu müssen, wenn mehrere Investoren abspringen anders als bei anderen Immobilienfonds relativ gering. Zudem gelten die meisten REITs durch ihre strengen Auflagen als vertrauenswürdig und versprechen oft höhere Rendite als andere Aktieninvestitionen.

Das sind die Nachteile eines REITS

Trotz alledem sind REITs keine ernsthafte Alternative zu klassischen Immobilieninvestments. Denn wie in jeder Aktiengesellschaft ist man als Anleger hier nur stiller Teilhaber. Investoren haben also keinen direkten Einfluss darauf, welche Immobilien gekauft und welche verkauft werden und können auch die Verwaltung dieser Objekte nicht selbst steuern. Sie können also nicht selbst über die Mietpreise und Sanierungen an ihren Objekten bestimmen und so mitunter nicht die vollen Potenziale aus ihren Objekten holen. 

Während der Finanzkrise 2007/2008 verloren amerikanische REITs zudem drastisch an Wert, da die Spekulationen an der Börse direkten Einfluss auf sie nehmen können. Immobilien-Investoren können auch während einer Finanzkrise durch geschicktes Management weiterhin Rendite aus Ihren Objekten ziehen, da sie sich nicht auf Wertsteigerungen verlassen, sondern Mieteinnahmen und Darlehenstilgungen so abwägen, dass es am Ende zu einem positiven Cashflow kommt. 

Fazit

Wer nur kleine Summen investieren möchte und sich nicht um das profitable Management eigener Immobilien kümmern will, für den könnten REITs eine Idee sein. Allerdings lassen sie sich weniger mit einem echten Immobilien-Investment als mit einem Investment am sprunghaften Aktienmarkt vergleichen. Bei vielen Investments wie REITs oder auch Immobilienfonds ist oft die Reise des Managements das Ziel und nicht die wirkliche Rendite des Anlegers.

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