Privates Immobilien-Investment: Die mentale Grundhaltung erfolgreicher Investoren und der gezielte Einsatz von Standortanalyse und Objektkalkulation.
Ein Investor zu sein ist zunächst keine Frage des Geldes oder des vorhandenen Immobilienportfolios – es ist vor allem eine Frage der geistigen Grundhaltung. Wer sich als Investor begreift, der denkt und handelt nach den gleichen Grundsätzen wie seine Kollegen in der Immobilienwirtschaft oder in anderen Märkten: Erfolgreiche Investoren sind keine „Spieler“, „Gefühlsentscheider“ und lassen sich auch nichts „verkaufen“ – sie folgen stattdessen eigenen klaren Prinzipien.
Voraussetzung für eine erfolgreiche Investition ist – im Vorfeld – eine Bestandsaufnahme der persönlichen Umstände und die Festlegung der persönlichen Finanzziele. Anschließend erfolgt eine Definition des Immobilien-Zielfensters (insbesondere der Objekttypen, Objektgrößen, Regionen). Absolut unerlässlich ist es, den richtigen Standort analysieren zu können und Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu verstehen. Detaillierte Marktkenntnisse und -forschung stehen hierbei im Vordergrund. Verbunden damit ist ebenfalls die Kenntnis von verschiedenen Investment- und Finanzierungsstrategien und ihrer Vor- und Nachteile.
Risiken kalkulieren
Für jedes Objekt erfolgt eine neutrale rechnerische Betrachtung gemeinsam mit einer detaillierten Risikoanalyse. Investoren sind keine Optimisten, sondern „pessimistische Realisten“, die hinterfragen, was schiefgehen kann –sie mögen keine Risiken. Sie wollen kalkulierbare Return on Investments
(Kapitalverzinsung oder Rendite) – sie akzeptieren Risiken nur unter bekannten Bedingungen. Gute Investoren wissen, dass es nicht vordergründig darum geht, wie viel Geld sie an einem Projekt verdienen können. Es geht vielmehr um das Risiko, das sie aufnehmen, um diesen Gewinn zu erzielen. Risiken werden deshalb systematisch analysiert und bewertet; es wird nach Lösungen gesucht und entschieden, ob das Geschäft wirklich kalkulierbar und handhabbar ist.
Zwei Schlüsselfragen sind hierfür geeignet: „Was kann schiefgehen?“ und „Was ist es, was ich übersehe?“ Investoren sammeln zunächst Erfahrungen in ihrem Zielgebiet, kennen die Zahlen und Statistiken sowie die Entwicklungsindikatoren genau und haben Zugriff auf ein kleines Team von Experten (Makler, Rechtsanwälte, Steuerberater, Bauexperten, Gutachter, andere Investoren), das sie in die Evaluierung eines Geschäfts einbeziehen.
Die Standortanalyse – Kennziffern und Faktorenmatrix
Welche Indikatoren und Statistiken recherchieren Investoren zur Festlegung eines Investitionsstandortes? Wie berechnen sie Effizienz und Effektivität von konkreten Immobilien? Und wie lassen sich Chancen erkennen und zugleich Risiken minimieren? Es überrascht immer wieder, wie wenig über diese Fragen nachgedacht wird und wie wenig fundiert die Standortanalyse betrieben wird, obwohl sie so wichtig ist. Meist verlassen sich Kaufinteressenten bei der Standortfestlegung neben den eigenen persönlichen Präferenzen auf Berichte und Rankings in Medien, auf einfache Übersichten oder Aussagen von Vermittlern beziehungsweise von Anbietern. Stets ist hierbei die Frage zu stellen, in wessen Interesse und zu welchem Zweck diese Berichte, Rankings und Übersichten erstellt und veröffentlicht werden. Gerade in einem provisionsgetriebenen Geschäftsfeld wie der Immobilienwirtschaft läuft man ohne eigene Analyse schnell Gefahr, einiges empfohlen und verkauft zu bekommen, was schlussendlich nicht den eigenen Vorstellungen entspricht.
Seriöse Anbieter oder Makler mit Interesse an langfristigen Geschäftsbeziehungen und normalen Provisionssätzen von fünf bis acht Prozent beraten ihre Kunden oft sehr gut. Leider gibt es
im Graumarkt nicht wenige Ausnahmen, zum Teil mit mehrstufigen Innenprovisionen im zweistelligen Bereich(Spitzenwerte bis zu 23 Prozent wurden – gerade bei steuerlich getriebenen Geschäften an Kapitalanleger –gesichtet!).
Eine fundierte Standortanalyse und eine eigene Umfeldrecherche sind die Basis für erfolgreiche, profitable Investments. Mithilfe des nachfolgend beschriebenen 18-Faktoren-Modells lassen sich die Eigenschaften potenzieller Zielgebiete feststellen und vergleichen – und das mit mäßigem Aufwand. Die Faktoren(Reihenfolge ohne Wertung) hierzu sind:
- Beschäftigungsniveau
- Erschwinglichkeitsindex
- Leerstandsraten
- Zinsraten
- Haushaltseinkommen
- Finanzierungszugang
- Neubau-Aktivitäten
- Aktive Angebote auf dem Markt
- Verkaufsvolumina
- Bevölkerungsstimmung/-trends
- Industrie- und Gewerbestruktur
- Verkehrsverbindungen/Infrastruktur
- Trends der Immobilienwerte
- Verkaufszeiten
- Vermietungsmarkt/-trend
- Politische Landschaft
- Medienzugänge
- Großgefahren/Ereignisse
Nachfolgend schauen wir uns ausgewählte Faktoren näher an:
Erschwinglichkeitsindex (2.)
Einer der wichtigsten Faktoren für die Entwicklung eines Immobilienmarkts ist der Erschwinglichkeitsindex. Preise selbst sagen nichts über die Wertigkeit und Profitabilität einer Immobilie aus –und sie sagen schon gar nichts über zukünftige mögliche Marktentwicklungen. Zur besseren Beurteilung eines Markts nutzt man Verhältniszahlen, denn der Wert einer Investment-Immobilie wird langfristig immer durch den mit ihr nachhaltig erzielbaren Cashflow bestimmt. Beim Erschwinglichkeitsindex wird der Median der monatlichen Kalt- oder Warmmietkosten im Verhältnis zum Median des monatlichen Einkommens gesetzt (adäquat gilt der Median der Kaufpreise pro Quadratmeter zum Median des monatlichen Einkommens). Wichtig: Es wird der Median verwendet (statt des Durchschnitts), da er gegen Verzerrungen nach oben oder unten weitgehend immun ist.
Grundsätzlich geben die Menschen in Großstädten einen größeren Anteil ihres Einkommens für Miete und Nebenkosten aus bzw. sie sind bereit, einen höheren Preis für Eigentum zu zahlen als auf dem Land. Attraktive Gegenden haben einen höheren Faktor als weniger attraktive. In der westlichen Welt liegen die Werte langfristig bei minimal rund 25 Prozent (einfache ländliche Gegenden) und maximal bei bis zu 45 Prozent (attraktive Großstädte). Kommt es zu Werten über 45 Prozent, also beispielsweise 50 bis 60 Prozent – zu beobachten bisher in einigen Gebieten der USA, in Spanien oder in Großbritannien –, so muss(!) dieses Missverhältnis mittelfristig in einem Zeitraum von wenigen Jahren auch wieder abgebaut werden. Das kann geschehen, indem die Median-Einkommen in einem Gebiet mittelfristig deutlich steigen, was jedoch nur in wenigen Fällen vorkommt, z.B. durch Zuzug von Großunternehmen. Vielmehr wird bei normalen Umfeldverhältnissen ein Preisüberhang abgetragen, und die Preise sinken soweit, dass es für diese Gegend wieder normale (Median-)Miet-preise/Einkommensverhältnisse gibt.
Preise selbst haben keine Aussagekraft – beschäftigen Sie sich unbedingt mit den Verhältniszahlen.
Ein Wert von 38 Prozent bedeutet also, der Median-Haushalt gibt 38 Prozent seines Median-Nettoeinkommens für die Kaltmiete und Nebenkosten aus. Ob das nun viel oder wenig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Denn wichtig ist der für den speziellen Standort nachhaltige Wert. Dieser kann aus den Faktoren der Vergangenheit (Werte vor zwei, fünf oder zehn Jahren) abgeleitet werden – unter Gewichtung ggf. neuer Einflussfaktoren. Liegt der nachhaltige Faktor also bei 42 Prozent und die aktuellen Preise nur bei 36 Prozent, so ist dies als ein günstiges Signal zu sehen, und Erholungspotenzial – und damit echte Wertsteigerung – ist in Sicht. Andererseits können 38 Prozent auch zu teuer sein, wenn der nachhaltige Faktor bei nur 32 Prozent liegt und es keine triftigen Gründe für eine nachhaltige Standortaufwertung gibt.
Schauen wir uns als Beispiel den Standort Dresden an. Laut der IVD-Studie „Mietbelastungen“ vom November 2008 (einer der ganz wenigen Reports, die überhaupt einen Erschwinglichkeitsfaktor kennen) gaben die Dresdner Haushalte nur 34,1 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus. An diesem Standort hilft uns ein Blick in die Vergangenheit wenig, denn vor fünf bis zehn Jahren gab es – bedingt durch Abschreibungsmodelle und viele Zwangsversteigerungen – keinen gesunden Markt.
Eine Hilfe bietet nun ein Standortvergleich. Hierzu nutzen wir beispielsweise den „Vergleich der 40 bevölkerungsreichsten Städte Deutschlands“ aus dem Prognos-Familienatlas 2007 oder dem Prognos-Zukunftsatlas Deutschland. Basierend auf Arbeitsmarkt und Demographie sowie auf „Familie, Beruf, Wohnen, Ausbildung, Freizeit“ wird Dresden in der Spitzengruppe zusammen mit Städten wie Freiburg, Lübeck, München, Münster oder Stuttgart geführt. Schauen wir uns die Erschwinglichkeitsindizes dieser Städte an (43,80 %, 34,56 %, 41,74 %, 35,75 %, 43,40 %) und berücksichtigen, dass Freiburg, Lübeck und Münster jeweils nur 220.000, 201.000 bzw. 270.000 Einwohner und keinen internationalen Flughafen sowie keine unternehmerische Großansiedlungen in der Größenordnung von Dresden haben, kann über diesen indirekten Vergleich mit einem nachhaltigen Erschwinglichkeitsindex für Dresden von 36 bis 40 Prozent ausgegangen werden.
Die Mietsteigerungen der Jahre 2008 und 2009, insbesondere im Neuvermietungsgeschäft und auch bei Bestandserhöhungen, gehen hiermit konform.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Preise selbst haben keine Aussagekraft – beschäftigen Sie sich unbedingt mit den Verhältniszahlen. Denn jede Investment-Immobilie ist nur das wert, was sie an langfristigen nachhaltigen Vermietungseinnahmenerzielen kann, die durch die lokalen Bedingungen, insbesondere durch die Einkommensverhältnisse, diktiert werden.
Bevölkerungstrends (10.)
Es lässt sich statistisch sehr gut nachvollziehen, welche Gebiete Bevölkerung verlieren werden und wo und wie viel Zuwanderung herrscht. Zudem spielt die Frage der Entwicklung der Alters- und Berufsstruktur eine wichtige Rolle. Quellen für diese Daten sind z.B. die statistischen Landesämter, die Kommunen oder Berichte der Bundesregierung. So verliert beispielsweise der Landkreis Holzminden in Niedersachsen deutlich an Bevölkerung, und die Mietpreise sind dadurch in den vergangenen Jahren bereits stark gesunken.
Als Paradebeispiel für eine negative Bevölkerungsentwicklung gilt die wunderschöne Stadt Görlitz im Osten Sachsens. Der Einwohnerschwund von rund 100.000 im Jahr 1990 auf nunmehr 56.000 Einwohner im Jahr 2009 und einer Prognose von weiteren minus zehn Prozent bis zum Jahr 2020 zeigt nur eine Seite. An diesem Standort zieht vor allem die Jugend weg, viele ältere Menschen im Ruhestand kommen hinzu. Bei Mietpreisen von 3,70 Euro für hervorragend sanierte Wohnungen in Jugendstilhäusern und Leerstandsraten von 15 Prozent machen auch Kaufpreise von 300 Euro pro Quadratmeter und weniger keine wirkliche Freude.
Infrastruktur (12)
Insbesondere in unserer modernen Gesellschaft siedeln sich Unternehmen sowie jüngere, kaufkräftige Menschen gerne dort an, wo eine hohe Mobilität und eine gute Infrastruktur besteht. Regierungen geben viel Geld für Infrastrukturprojekte aus, da sie durch die Zuwanderungen langfristig steuerliche Mehreinnahmen generieren und Arbeitsplätze sichern. Diese Projekte haben politisch oft eine lange Vorlaufzeit und sind leicht zu recherchieren. Eine hohe Dichte des Straßen- und Autobahnnetzes, das Vorhandensein von ICE-Verbindungen und ein internationaler Flughafen sind Pluspunkte für den jeweiligen Standort.
Beschäftigungsniveau und Industrie-/Gewerbestruktur (1. und 11.)
Die Entwicklung des lokalen Arbeitsangebots ist ein weiterer Faktor für die nachhaltige Entwicklung eines Standorts. Hierbei sind neben den aktuellen absoluten Zahlen auch die Fragen nach der Art, Größe und Struktur der Unternehmen, der Abhängigkeit von exterritorialen Einflussfaktoren und der globalen Entwicklungen zu betrachten. Ein Standort mit einem Hauptarbeitgeber eines eher klassischen Industriezweigs (z.B. Kfz-Produktion, Bergbau) ohne die parallele Neuentwicklung von anderen Wirtschaftszweigen ist potenziell deutlich risikogefährdet. Ein guter Mix aus verschiedenen Wirtschaftszweigen, die voneinander weitgehend unabhängig sind, und eine hohe Innovationsrate haben sehr deutliche Entwicklungsvorteile.
Die vorgehende Abhandlung beschrieb den Faktor Erschwinglichkeitsindex in ausführlicher Form und vier der 18 Faktoren in Kurzform. Für jeden der Faktoren sind jeweils die aktuelle Situation und Trends festzustellen. Möchte man alle Bedingungen für einen Standort in einer Übersicht haben und so die Vor- und Nachteile abwägen bzw. Standorte vergleichen, werden alle Faktoren in einer Faktoren-Matrix oder in einem Faktoren-Diagramm vereinigt.
Die 18-Faktoren-Matrix
Die Faktoren-Matrix zeigt in einer grafischen Form alle Werte für die zu vergleichenden Standorte auf. Diese 18-Faktoren-Matrix ist eine relative Betrachtung und gibt Klarheit darüber, welche(r) Standort(e) grundsätzlich für erfolgreiche Investments besser geeignet sind als andere. Sie sagt jedoch noch nichts darüber aus, ob eine konkrete Immobilie eine positive Entwicklung haben wird.
Tipp: Recherchieren und lesen Sie Statistiken. Verstehen Sie Märkte, deren Eigenheiten und treibenden Komponenten. Es ist sinnvoll, ein wenig Mühe in eine fundierte Standortrecherche zu stecken, bevor(!) konkrete Angebote gesichtet werden. Einerseits sind Sie meist jahrelang mit ihren Investments verbunden, andererseits steckt, wie bekannt, der Gewinn oft in den letzten fünf bis 20 Prozent des Umsatzes – und eine nachhaltige Marktstabilität und -entwicklung stellt neben Ihrem positiven Cashflow eine Basis für erfolgreiche Investments und den Wiederverkauf dar. Ist eine Standortbewertung einmal erstellt worden (Aufwand ca. ein Tag), so kann jährlich oder halbjährlich leicht ein Update erstellt werden. Suchen Sie sich für Ihre Investments langfristig ein, zwei oder drei Objekte aus und konzentrieren Sie sich auf diese!
Aussagekräftige Objektkalkulation
Für die Objektkalkulation werden alle Zahlenwerte für das konkrete Objekt recherchiert. Hierzu gehören alle Kauf- und Kaufnebenkosten, alle Kosten der Objektaufwertung wie z.B. Umbau sowie Neuvermietung, die Kosten für Verwaltung und Bewirtschaftung, Instandhaltung, Überbrückungskosten, Leerstands- und Vermietungsrisiken, Finanzierungskosten usw. Steuerliche Vorteile, Abschreibungen und Mietanpassungen sind ebenso zu kalkulieren wie Rückstellungen für Unvorhergesehenes. Recherchieren Sie alle Werte sehr genau. Idealerweise können Sie auch zwei bis drei verschiedene Szenarien kalkulieren, wenn Sie sich über bestimmte Werte nicht wirklich sicher sind oder es verschiedene Nutzungsalternativen für das Objekt gibt.
Beispiel 1 – Vergleich verschiedener Kennzahlen
Eine aussagekräftige Kalkulation sollte den Vergleich verschiedener Kennzahlen (Gesamt, pro Quadratmeter, Faktor, Verzinsung) auf fünf verschiedenen Ebenen (Kaufpreis roh, Kaufpreis nach Nebenkosten, Kaufpreis nach Nebenkosten und Aufwertung, Ertrag operativ vor Fina, Ertrag operativ nach Fina) enthalten. Dies lässt in hohem Maße eine Vergleichbarkeit mit anderen Investmentalternativen zu und offenbart mögliche Kalkulationsschwächen (siehe Beispiel 1 oben).
Beispiel 2 – Die Berechnung der Cash-on-Cash-Werte
Zudem ist eine integrierte Bank-Betrachtung (Kennzahlen, die Banken hinsichtlich Annuität oder Mietausfallwahrscheinlichkeit auswerten) ebenso sinnvoll wie die Berechnung der Cash-on-Cash-Werte (Eigenkapitalverzinsung, siehe oben, Beispiel 2).
In diesem realen Beispiel (30.000 Euro Eigenkapital, 120.000 von der Bank) ist leicht zu erkennen, dass es sich um ein lohnendes Investment mit gutem Cashflow (bereits im ersten Jahr) handelt, zudem wird bei diesem Objekt (Einkauf nach allen Kosten ca. 151.000 Euro) der Verkaufspreis aktuell auf eine untere Grenze in Höhe von 185.000 Euro geschätzt.
Interessant ist an dieser Stelle: Auch aus einem wirtschaftlich durchschnittlichen Objekt kann durch Anpassung beziehungsweise Änderung einiger Faktoren ein durchaus überdurchschnittlich attraktives Objekt entstehen. Nach Senkung des Finanzierungszinssatzes von 5,1 Prozent um 0,2 auf 4,9 Prozent, einer Mietanpassung von rund sieben Prozent, einer separaten Vermietung der Stellplätze sowie einer Optimierung der Bewirtschaftungsdienstleistung – alles jeweils nur kleinere Korrekturen, die leichter durchzusetzen sind – hatte sich die Cashflow-Rentabilität eines Beispielobjekts fast verfünffacht, wie die Teilnehmer meines Investment-Trainings (www.pii-training.de) feststellen konnten. Regelmäßige Kalkulationen und Optimierungen – auch nach dem Kauf – sowie ein gelegentlicher Besuch des Objekts gehören zur Aufgabe eines jeden Investors.
Neben der klassischen Investment-Kalkulation sollte weiterhin eine Return-On-Investment(ROI)-Projektion sowie eine Cashflow-Analyse erstellt werden. Auch wenn sich ein Objekt oder vergleichsweise ein Unternehmen langfristig vielleicht gut rechnen mögen, die meisten Probleme ergeben sich durch kurz- und mittelfristige Cashflow-Probleme. Rund 80 Prozent aller Notverkäufe beruhen auf einem temporären Cashflow-Problem und liegen nicht an der Verwertbarkeit des Objekts – oder am Produkt und der Marktfähigkeit –selbst. „Cashflow is King!“ wissen erfahrene Investoren. Mit positivem Cashflow überstehen Sie fast jeden Sturm im Immobilienmarkt (und kaufen bei günstigen Preisen weiter ein), mit negativem Cashflow bläst ein leichter Wind Sie vielleicht schon um.
Zum Thema Wertsteigerung bei Immobilien setzen wir uns noch im nächsten Teil des Artikels auseinander, hierzu sind eine nähere Betrachtung und Verständnis von Kredit und Inflation unbedingt notwendig.
Ausblick
In Teil 4 der Reihe beschäftigen wir uns mit verschiedenen Finanzierungsformen und -instrumenten, der Wirkung von Kredit und Inflation und mit dem Bank-Verhandlungsgespräch. Teil 5 bespricht die Organisation des Akquiseprozesses, Biet- und Verhandlungsstrategien und die Zusammenarbeit u.a. mit Maklern.
Foto: SvetaZi
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von Jörg Winterlich
Jörg Winterlich, Management Consultant, ist ehemaliger Gründer und Vorstand der FlowFact AG. 2007 verkaufte er seine Anteile und tätigt heute private Immobilieninvestments, berät Unternehmen und gibt Trainings zu den Themen Immobilieninvestment, finanzielle Denk- und Handlungsmuster sowie Persönlichkeitsentwicklung. Die vergangenen zwei Jahre verbrachte er häufig bei Experten und Trainern insbesondere in Kanada und den USA. Seit Kurzem bietet er das Private Immobilien-Investment-Training an.
