Investment vs. Kapitalanlage Part 5: Währung, Kredit und Inflation

Wer sich ernsthaft mit Investments in Sachwerte beschäftigt, kommt am Thema Inflation nicht vorbei.

Immobilien werden nicht teurer, Geld wird billiger! Ist es deshalb sinnvoll, die Preise von Gütern vor 20, vor zehn Jahren und von heute zu vergleichen? Was sagen uns Zahlen über den echten Wert von Sachwerten, über unsere reale Kaufkraft? Eigentlich nichts. Abgesehen von echten wesentlichen Marktveränderungen, etwa durch Bevölkerungszuzug und neue einkommenskräftige Wirtschaftszweige (vgl. 18-Faktoren-Modell, IP 59) werden Immobilien nicht teurer, sie stehen langfristig in einem bestimmten Verhältnis zu den Einkommen und den Werten anderer Wirtschaftsgüter. Es steigen zumeist nur die Zahlen gemessen in einer Währung.

Währung ist nicht gleich Geld

Dieser Unterschied ist den meisten Menschen nicht klar, doch er ist essenziell! Währungen werden von Regierungen und Zentralbanken herausgegeben, sie sind rein vertrauensbasiert – sie haben heute jedoch keinen echten inneren Wert mehr, wie etwa durch die Golddeckung. Nur durch die gesetzliche Grundlage, durch ihre allgemeine Akzeptanz und durch das Vertrauen in sie werden Währungen als Zahlungsmittel akzeptiert. Ändert sich diese Grundlage, kehren sie zu dem Wert zurück, den sie eigentlich haben: nämlich keinen. Außer dem US-Dollar gibt es fast keine Währung auf der Welt, die die letzten 100 Jahre überlebt hat. Dabei ist der Wert des Dollars in diesen 100 Jahren um 98 Prozent auf nur zwei Prozent geschrumpft. Mit anderen Worten: Wofür Sie heute 100 Dollar bezahlen, kostete damals nur zwei Dollar. Nicht die Waren und Produkte sind teurer geworden, die Inflation hat 98 Prozent des Wertes der Währung vernichtet.

In unserer Wirtschaftshistorie bestand Geld zumeist aus Gold und Silbermünzen, diese hatten einen intrinsischen Wert, d.h. mit Übergabe der Münze ging ein echter Vermögenswert, unabhängig von Regierungen, Banken und Vertrauen, über. Die Goldschmiede des Mittelalters verwahrten Goldbestände im Auftrag ihrer Besitzer und gaben für das eingelagerte Gold einen Hinterlegungsschein aus. Das waren quasi die ersten Banknoten; diese konnte man ohne Transport des Goldes an einen Dritten als Zahlungsmittel nutzen. Es entstand der Goldstandard, hier wurde das Papiergeld inklusive Münzgeld mit dem Gold gekoppelt, wobei der Goldpreis und das Verhältnis der Golddeckung vom Staat festgelegt wurden. Jeder, egal ob Privatperson oder Unternehmer, konnte sein Geld bei der Bank gegen Gold im festen Verhältnis eintauschen.

Inflation erodiert Kredite und macht den Schuldnerreich. Bei einer sechsprozentigen Inflation wird der Wert eines Kredits in zwölf Jahren halbiert.

Diese Goldbindung wurde in mehreren Etappen aufgehoben – heute sind alle Währungen reine „fiat currencies“, also vertrauensbasierte Papierwährungen. Im Jahre 1944 kamen 44 Staaten zur Konferenz von Bretton Woods zusammen und unterzeichneten das gleichnamige Abkommen, das den goldhinterlegten US-Dollar zur Leitwährung der Welt bestimmte. Auch wenn das System heute so nicht mehr existiert (es endete 1971), schaffte es doch die Basis unseres Geldsystems: Der Dollar ist noch heute die wichtigste Reservewährung. 1971 hob US-Präsident Nixon dann die US-Dollar-Goldpreisbindung auf. Es gibt somit keine Umtauschverpflichtung mehr zu Gold, der Preis des Edelmetalls stieg deutlich. Geld kann nun ohne Realwertdeckung nach Belieben erschaffen werden, entweder durch Drucken oder durch andere Geldinstrumente.

Was ist eigentlich Inflation?

In den USA kostete im Jahr 1900 eine Unze Feingold genau 20 Dollar (heute rund 1.100 Dollar). Ebenso änderte sich das Verhältnis bei den Kosten für Wohnen, Essen und Kleidung. Sind diese Dinge also teurer geworden? Nein, jedoch wurde der Wert der betroffenen Währung um 98 Prozent vernichtet. Verantwortlich dafür ist die Inflation. Doch genau hier ist es wichtig zu verstehen, was Inflation eigentlich ist. Die Erhöhung der Preise ist nur eine Folge(!) der Inflation, jedoch nicht Inflation selbst oder ihre Ursache.

Wo aber liegt die Ursache? Inflation entsteht, wenn die Geldmenge (über das Wachstum der realen Gütermenge hinaus) wächst oder wenn sich die Geldumlaufgeschwindigkeit nachhaltig erhöht. Infolgedessen steigen die Preise, meist mit einer Verzögerung von zwei bis drei Jahren. Das Wachstum der Geldmenge bestimmen Regierungen, Zentralbanken und Banken. Zusätzliches Geld „jagt“ irgendwann dieselbe Menge an Gütern und Realwerten, so dass sich der Wert der Geldmenge dem Wert der Gütermenge anpasst. Mit einer Geld einheit lassen sich dann weniger Güter oder Realwerte als vorher kaufen.

Inflation ist nicht gleich Inflation

Nun sind die meisten Menschen der Ansicht, die Preise stiegen nur leicht, Basis hierfür sind die Inflationsangaben der Regierung, also derselben Institution, die auch für das Geldmengenwachstum verantwortlich ist. Wenn man sich die Bemessungsgrundlage, also den Warenkorb, anschaut, kann man erkennen, dass in diesem zumeist Güter des täglichen Bedarfs vorhanden sind, und dass bestimmte Verbrauchs güter – wie etwa Unterhaltungselektronik – immer billiger werden. Durch die Änderung der Zusammensetzung und Gewichtung dieses Warenkorbs lässt sich also eine andere Inflationshöhe bestimmen. Man kann davon ausgehen, dass die klassische „Warenkorb“-Inflation eine eher geringe ist, vergleichen mit der Inflation für langfristige Güter, insbesondere Realwerte wie etwa Immobilien. Was bedeutet das für den Investor?

Inflation ist die Basis für Reichtum

Basierend auf der Feststellung, dass die realen Vermögenswerte und Einkommen in ihren Wertverhältnissen (aber nicht in ihren absoluten Zahlen) langfristig gleich bleiben, so wird klar, dass nur die Kaufkraft der Währungseinheiten sinkt. Anlagen, die auf reine Geldwerte setzen (Anleihen, Währungskörbe etc.) sowie Geld in Form von Währungen verlieren also bei zunehmender Inflation an Wert. Ebenso sinkt bei Inflation aber auch der Realwert von Verbindlichkeiten. Kredite bleiben zwar zahlenmäßig gleich, doch ihre reale Kaufkraft und damit die Höhe der realen Verbindlichkeiten verringert sich.

Inflation erodiert Kredite und macht den Schuldner reich. Bei einer nur vierprozentigen Inflation wird der Wert eines Kredits in 18 Jahren halbiert, bei einer Inflation in Höhe von fünf Prozent in 14,4 Jahren, bei sechs Prozent in zwölf Jahren, bei acht Prozent in nur neun Jahren. Niemand kann eine genaue Aussage treffen, wie hoch die Inflationsrate sein wird. Jedoch lässt das Geldmengenwachstum der vergangenen zwei Jahre die Annahme zu, dass die heutigen Werte deutlich überschritten werden. Eine mittlere Inflation zwischen fünf und acht Prozent hätte für Europa zudem den Vorteil, dass die eventuelle Begleiterscheinungen ohne große Nebenwirkungen wären. Man müsste zudem nicht einmal Gesetze anpassen, um eine adäquate Mietsteigerung von 20 Prozent in drei Jahren durchsetzen.

Staaten brauchen Inflation

Inflation ist für viele Staaten existenziell notwendig. Staatsschulden werden in Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) oder des Staatshaushalts gemessen. Wie kann ein Staat Schulden in Höhe von 70, 100 oder 130 Prozent seines Bruttoinlandsprodukts jemals zurückzahlen? Wahrscheinlich genauso wenig, wie ein privater Bürger Schulden in Höhe eines Jahresgehaltes durch Sparen zurückzahlen kann. Allein Zinszahlungen engen die Handlungsfähigkeit von Staaten massiv ein. Die Verschuldung der öffentlichen Haushalte Deutschlands beträgt aktuell ca. 1.682 Milliarden Euro, das sind rund 71 Prozent des BIP, Stand März 2010. Allein 2010 werden zur Deckung des Bundeshaushalts von 327 Milliarden Euro ca. 86,1 Milliarden Euro neue Schulden nur durch den Bund gemacht. Zweitgrößter Ausgabeposten des Bundeshaushalts sind die Zinszahlungen, für die insgesamt 42 Milliarden Euro aufgebracht werden müssen. Durch das explosionsartige Geldmengenwachstum in den USA (von 826 Mrd. Dollar im März 2008 auf 1534 Mrd. Dollar im März 2009 und den weiteren Schuldenrekord in 2010 von 1.600 Mrd. Dollar) kann man für diesen Wirtschaftsraum durchaus auch von einer zweistelligen Inflation ausgehen –wie bereits schon einmal in den 1970er-Jahren. Abgesehen von einem Staatsbankrott – der eher unwahrscheinlich ist –, führt nur eine Inflation dazu, dass die Schulden des Staates in ein vernünftiges Verhältnis zum BIP zurückgeführt werden können. Wollen Staaten handlungsfähig bleiben, brauchen sie eine Inflation. Für die Privatperson stellt sich die Frage: Bin ich Verlierer oder Gewinner dieses Sachverhaltes?

Fazit

Inflation ist der Freund des Investors. Während die Inflation das Realvermögen der meisten Menschen aufzehrt – denn die Inflation ist die größte unsichtbare Steuer –, macht Inflation einen Investor meist reich. Vorausgesetzt die Finanzierungsstrukturen und Haftungsverhältnisse, vor allem aber das Investment, befinden sich ein einem sehr soliden Zustand, wird genau der Inflationsbetrag pro Jahr in zusätzlichen Gewinn pro Jahr umgewandelt. Investmentschulden sind also „gute Schulden“. Sie sind die Basis für Gewinne.

Jetzt also Immobilien kaufen? Es ergibt keinen Sinn, einfach nur zu kaufen und auf das Thema Inflation zu spekulieren. Inflationsraten und deren Nebenwirkungen unterliegen vielen Faktoren und sind nur schwer vorhersagbar. Wenn Sie ein wirklich lohnendes Vorhaben oder Objekt sehen, das sich bereits bei normaler Inflation rechnet und zu Ihnen passt, nur dann sollten Sie mit „CashTomorrow“-Strategie investieren. Der Inflationsgewinn ist ebenso wie Steuervorteile ein Zusatzgewinn und macht aus einem guten Investment ein hoch profitables.

Wir können hier nur ein paar grundlegende Gedanken und Modelle anführen, eine weitergehende Recherche und Lesen von Fachliteratur wird sehr empfohlen. Auf den ersten Blick mag es Vielen nicht klar sein, warum wir diesem Thema eine solche Beachtung schenken – und bestimmte Dinge so genau hinterfragen. Doch es ist essenziell für das Gesamtverständnis unseres Systems und das Gelingen der eigenen Investments.

Foto: Grafner

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von Jörg Winterlich

Jörg Winterlich, Management Consultant, ist ehemaliger Gründer und Vorstand der FlowFact AG. 2007 verkaufte er seine Anteile und tätigt heute private Immobilieninvestments, berät Unternehmen und gibt Trainings zu den Themen Immobilieninvestment, finanzielle Denk- und Handlungsmuster sowie Persönlichkeitsentwicklung. Die vergangenen zwei Jahre verbrachte er häufig bei Experten und Trainern insbesondere in Kanada und den USA. Seit Kurzem bietet er das Private Immobilien-Investment-Training an.