Wer in Immobilien Investieren möchte, der kommt um das Thema Steuern nicht herum. Von der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf über die Ertragssteuern auf die Einkünfte durch die Vermietung bis hin zu Steuern beim gewerblichen Weiterverkauf von Immobilien: Wer Geld mit Immobilien verdient, der muss mitunter einen großen Teil davon an den Staat abführen. Deshalb ist es sinnvoll, sich von Anfang an Gedanken über die richtige Steuerstrategie zu machen.
Das Thema Steuern ist sehr komplex. Jede Strategie, die ein Investor anwenden kann, hat nicht nur ihre Vor- sondern mit Sicherheit auch ihre Nachteile. Investoren sollten sich daher im Idealfall schon vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilie Gedanken über das Thema Steuern machen und sich in das deutsche Steuerrecht einlesen.
Die meisten Investoren beginnen damit, ihre Immobilien als Privatperson und nicht als Kapitalgesellschaft zu erwerben. Für den Anfang scheint dieser Ansatz am unkompliziertesten zu sein. Doch wer langfristig in Immobilien investieren möchte, sollte sich über alternative Steuerstrategien Gedanken machen. Denn die privaten Steuersätze sind meist höher als die einer Kapitalgesellschaft – und vor gewerblichen Steuern ist man als privater Anleger trotzdem nicht sicher. Denn wer in wenigen Jahren mehrere Immobilien kauft und verkauft, gilt schnell als gewerblicher Grundstückshändler – und muss damit beim Verkauf hohe Steuern zahlen.
Die Grunderwerbsteuer
Grundsätzlich sind zwei Arten von Steuern für Immobilien-Investoren relevant: Die Ertragssteuern, die sich aus Gewinnen durch Vermietung oder Weiterverkauf ergeben und die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie gezahlt werden muss. Bis 2007 lag der Grunderwerbsteuersatz einheitlich bei 3,5 Prozent. Mittlerweile können die Bundesländer ihre eigenen Steuersätze festlegen, was in vielen Bundesländern zu starken Steuererhöhungen geführt hat.
Der gängigste Trick, um Grunderwerbsteuer zu sparen liegt darin, Bestandteile wie Einbauküchen, Solaranlagen oder Möbel im Kaufvertrag separat aufzuführen. Auf diese Weise können Betriebsvorrichtungen, die nicht zum Grund und Boden gehören, von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden. Das wirkt sich allerdings im späteren Verlauf auf die Ertragssteuern aus, denn hier gelten andere Abschreibungsregeln. Auch die Finanzierung kann so verkompliziert werden, denn häufig finanzieren Banken separat aufgeführte Bestandteile nicht mit.
Eine weitere Möglichkeit, Grunderwerbsteuer zu sparen, besteht in den sogenannten Share Deals. Wenn Immobilien zu einer Gesellschaft gehören, können anstatt der Immobilie Anteile an der Gesellschaft verkauft werden. Die Gesetze zu Share Deals sollen allerdings verschärft werden, sodass künftig neue Prozentsätze für steuerfrei erworben Anteile gelten können und eine Zusammenführung erst nach vielen Jahren Jahren möglich ist. Hierzu benötigte, aktuelle Informationen erfahren Sie in unseren Spezial-Trainings.
Die Ertragssteuern
Wie alle Einkünfte müssen auch die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien versteuert werden. Als Privatperson zahlen Sie hierbei für alle Einnahmen Ihren persönlichen Steuersatz. Also je nach Einkommen bis zu 45 Prozent. Beim Verkauf von Immobilien sieht es etwas anders aus. Wer eine Immobilie länger besitzt, kann sie gegebenenfalls steuerfrei verkaufen, sofern das Gesetz und das Finanzamt mitspielen. Das beruht darauf, dass der Verkauf von Immobilien dann nicht mehr zu den Gewinneinkunftsarten, sondern zu den Überschusseinkunftsarten zählt. Hierzu zählen auch die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Wichtig zu beachten ist außerdem die 3-Objekte-5-Jahre-Richtilinie: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, betreibt laut Gesetz gewerblichen Grundstückshandel und muss seine Einkünfte aus dem Verkauf somit versteuern. Dies kann je nach Finanzamt aber auch schon beim ersten Verkauf gelten, also geben Sie hierauf besonders acht.
Gesellschaftsformen
Je nach Investment-Strategie kann es sich steuerlich lohnen, Immobilien nicht als Privatperson, sondern als Gesellschaft zu kaufen und zu verwalten. Hierfür geeignete Gesellschaftsformen sind beispielsweise eine GbR, GmbH, AG, oder eine UG. Die Gründung einer Gesellschaft wirkt sich jedoch nicht nur auf die steuerliche Situation aus. Auch andere Bereiche wie die Buchhaltung sind davon betroffen. Eine GmbH etwa muss nicht nur eine Einnahmeüberschussrechnung vorlegen, sondern braucht eine ordentliche Buchführung und muss zudem einen Jahresabschluss erstellen und veröffentlichen. Auch die Gründung und Unterhaltung einer Kapitalgesellschaft kostet Geld. Die Steuersätze hingegen sind meist niedriger als die von Privatpersonen. In der Regel zahlen Kapitalgesellschaften ca. 30 Prozent Steuern auf die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung. Um für jedes Objekt die optimale Steuerform zu wählen, können Investoren auch mehrere Gesellschaften gründen und diese unter einer Holding vereinen.
Eine sehr interessante Gesellschaftsform ist außerdem die Familienstiftung. Sie dient der Absicherung der Familienmitglieder. Eine Stiftung verfügt als Gesellschaftsform über keine Gesellschafter oder Anteilseigner, sondern gehört sich selbst. Familienmitglieder oder auch Fremde können von den Erträgen der Stiftung gefördert werden, haben jedoch nicht das Recht Leistungen von der Stiftung zu fordern. Die Stiftung bietet damit auch eine gute Absicherung in Krisenzeiten. Steuerlich ist sie vor allem deshalb interessant, weil für sie die gleichen Rahmenbedingungen gelten wie für eine Privatperson. Gleichzeitig sind die Steuersätze auf Erträge jedoch verhältnismäßig gering. Die Stiftung zahlt lediglich 15 Prozent auf die erwirtschafteten Überschüsse. Bevor ein Investor eine Stiftung gründet, ist es jedoch unabdingbar, sich mit den inhaltlichen und juristischen Regularien dafür vertraut zu machen. Das bedarf einiger Zeit und einem gewissen Umdenken.
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