Denkmalschutz-Immobilien werden häufig als heiliger Gral für Steuersparer beschrieben. Häufig werben Projektentwickler und Bauträger mit dem Denkmalschutz und locken so vor allem unerfahrene Investoren. Allerdings müssen bestimmte Prämissen stimmen, damit sich die steuerlichen Vorteile dieser Objektart wirklich auszahlen. Wir erklären, für welche Investoren sie interessant sind und wann Denkmalschutzimmobilien sich rentieren.
Von Jörg Winterlich und Michael Wiesendorf
Denkmalschutz-Immobilien zeichnen sich häufig durch einen vergleichsweise hohen Quadratmeterpreis aus. Zudem gibt es hier ziemlich viele Fallstricke zu beachten. Sie sind daher eher für erfahrene Investoren eine interessante Investitionsmöglichkeit. Denn die steuerlichen Vorteile lassen sich vor allem bei einem bereits vorhandenen Vermögen sinnvoll nutzen. Denn hohe Sanierungskosten lassen sich vor allem dann gut von der Steuer absetzen, wenn der Investor auch hohe Steuern zahlt.
Sanierungskosten und Kaufpreis sollten außerdem immer in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Da es die Sanierungskosten sind, die sich hier besonders erträglich von der Steuer absetzen lassen, ist eine Denkmalschutzimmobilie in einem Top-Zustand zumindest aus steuerlicher Sicht keine lohnende Investition.
Oftmals schlagen Projektentwickler oder Bauträger die anstehenden Sanierungskosten allerdings bereits auf den Kaufpreis auf. Das heißt, dass der im Investor zwar im Anschluss viel von der Steuer absetzen kann, er zahlt aber auch dementsprechend mehr für ein Objekt, das sich in keinem guten Grundzustand befindet. Idealerweise sollten die Sanierungskosten daher hoch ausfallen und der Kaufpreis dementsprechend niedrig.
Um die steuerlichen Vorteile möglichst gut zu nutzen, sollten Investoren sich außerdem Gedanken über eine geeignete Finanzierungsstruktur machen. In diesem Fall kann es sich lohnen, die Zinsen nicht wie gewohnt niedrig, sondern hoch zu halten, denn diese lassen sich anschließend von der Steuer absetzen. Auch die monatliche Tilgung sollte so gewählt werden, dass die Kosten sich über den Begünstigungszeitraum von zwölf Jahren bestmöglich absetzen lassen.
Grundsätzlich sollten sich Investoren vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie immer überlegen, ob diese so wie sie ist in ihr Portfolio passt. Denn bei Umbauten, Umgestaltung und Nutzung sind einem hier nur wenige Freiheiten gelassen. So ist es meist etwa nicht möglich, die Etagenaufteilung zu ändern und auch eine Immobilie, die für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, wird sich nur schwer in eine Wohnimmobilie umwandeln lassen.
Denkmalschutzimmobilien sind also kein reines Steuerparadies, sondern erfordern ein klares Konzept, um zum gewinnbringenden Investment zu werden.
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