Viele Investoren kennen das Problem nur zu gut aus eigener Erfahrung: Die Objekte machen viel Arbeit, ständig haben die Mieter Fragen oder Wünsche, es gilt Zahlungsströme und Abrechnungen zu erledigen oder sich um Reparaturen zu kümmern. Deshalb sollte sich insbesondere die Verwaltung in den Händen eines spezialisierten Dienstleisters befinden.Dessen Honorare schmälern zwar theoretisch den eigenen Gewinn, sie sind jedoch gut angelegt und zudem noch steuerlich relevant. Entscheidend ist, dass der Verwalter eine Distanz schafft und die Mieter nicht wegen tropfender Wasserhähne beim Besitzer anrufen. Im Zweifelsfall ist es sogar günstig, wenn die Mieter über keinerlei persönliche Kontaktdaten des Eigentümers verfügen.

Noch ein wichtiger Punkt: Wer die Jahresfrist für die Nebenkostenabrechnung versäumt, darf keine Nachzahlungen mehr von seinen Mietern verlangen und bleibt auf den Kosten sitzen. Ein Verwalter haftet für derartige Versehen. Ohnehin umfasst die Immobilienverwaltung diverse Themen mit einer rechtlichen Komponente und Haftungsrelevanz.

Vier Arten von Verwaltungen

Verwalter ist nicht gleich Verwalter. Zuständigkeiten und Aufgaben unterscheiden sich erheblich. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) existiert ein Grundbuchblatt für jede Einheit und der WEG-Verwalter übernimmt die Buchhaltung sowie die Verwaltung der Haushülle und der Rechtsbeziehungen der verschiedenen Eigentümer in der Gemeinschaft. Nichts zu tun hat er mit den Rechtsbeziehungen zu den Mietern und er ist auch nicht deren Ansprechpartner. Er ist also kein Erfüllungsgehilfe eines konkreten Eigentümers, sondern immer an die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen gebunden.

Die einzelnen Wohnungen in einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus nennen sich Sondereigentum. Der Sondereigentumsverwalter (SEV) verwaltet nur das einzelne Sondereigentum und handelt im Auftrag des jeweiligen Wohnungseigentümers. Obwohl WEG- und Sondereigentumsverwaltung juristisch nichts miteinander zu tun haben, existiert häufig eine Firmen- oder gar Personalunion.

Nicht aufgeteilte Mehrfamilienhäuser verfügen nur über ein einziges Grundbuchblatt, schließlich gibt es kein Gemeinschafts- und Sondereigentum. Der zuständige Mietshausverwalter betreut und verwaltet das gesamte Objekt und ist damit Ansprechpartner für den Eigentümer und alle Mieter gleichermaßen.

Ein Generalverwalter kann eine interessante Option für Besitzer vieler Immobilien sein. Als einheitlicher Ansprechpartner und immobilientechnischer Vermögensverwalter überschaut er den Gesamtbestand eines Investors – er ist sozusagen dessen rechte Hand. Ein Generalverwalter übernimmt die Kommunikation mit den einzelnen Mietshaus-, WEG- und SEV-Verwaltern und schirmt den Eigentümer von zu viel Arbeit und Details ab.

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