Im Zeitalter der Digitalisierung drängen auch viele neue digitale Unternehmen auf den Immobilienmarkt. Das ist vielfach eine Erleichterung für den Arbeitsalltag. Allerdings ist es für Immobilien-Investoren nicht immer die beste Idee, die „einfache“ digitale Variante zu wählen. So zum Beispiel, wenn es um die Wahl eines kompetenten Immobilienmaklers geht.
Von Jörg R. Winterlich und Michael Wiesendorf
Einfach per Online-Klick einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragen. Das ist das Geschäftsmodell von Online-Plattformen wie Homeday, McMakler oder Maklaro. Die Makler, die dort tätig sind, mögen teilweise nicht unbedingt schlecht sein. Doch für Immobilien-Investoren ist die Auswahl und das vernetzen mit den richtigen Dienstleister eine Kernaufgabe, die sie nicht leichtfertig einer Onlineplattform überlassen sollten.
Ein Immobilienmakler muss nicht nur das Investmentprofil seines Kunden verstehen, sondern auch den lokalen Investmentmarkt genauestens kennen. Der Dienstleister sollte daher idealerweise auf Investmentobjekte spezialisiert sein und nicht nur gelegentlich mal ein „Anlageobjekt“ als Altersvorsorge an den Mann oder die Frau bringen und sich sonst hauptsächlich auf eigennutzte Immobilien konzentrieren. Schließlich sind für Immobilien-Investoren nicht der schöne Garten oder der tolle Ausblick aus dem Wohnzimmer entscheidend, sondern Zahlen, Daten und Fakten: Wie viel Miete wird aktuell mit dem Objekt erwirtschaftet? Wie hoch ist die Mieterfluktuation z.B. in Übersicht in einer Historie und wo sind ggf. Optimierungspotenziale? Den Immobilien-Investor interessiert es, wie viel Rendite er mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaften kann und nicht, ob die Nachbarn (andere Mieter) von nebenan nett sind (zumindest solange sie kein möglicher Faktor für eine hohe Mieterfluktuation in den restlichen Wohnungen sind. Mehr dazu finden Sie in diesem bereits veröffentlichten Artikel hinter dem Link.)
Nicht alles lässt sich automatisieren
Auch Besichtigungen sollten anders geplant werden als bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses. Bei Mehrfamilienhäusern reicht eine Tour durch das Treppenhaus kaum aus, um eine Entscheidung zu treffen. Auch wenn der Investor nicht selbst einziehen möchte, muss er sich ein klares Bild vom Zustand der Wohnungen machen. Der professionelle Makler muss daher Zugang zu mehreren Wohnungen beschaffen und dafür mit den Bewohnern gut kommunizieren. Insbesondere sind auch Technikräume wie Heizungskeller und Hausanschlussräume neben den anderen Kellerbereichen zu besichtigen. Oft ist es mit einem einzelnen Besichtigungstermin meistens nicht getan. Dafür belohnt aber der professionelle Immobilien-Investor den handelnden Makler mit einer schnellen und sehr zuverlässigen Zu- oder Absage.
Die Online-Makler werben mit automatisierten Prozessen, die es erlauben, in die Masse der Anfrager zu gehen und von geringeren Courtagesätzen zu leben. Doch genau solche automatisierten Prozesse sind bei der Vermittlung von Investment-Immobilien eben nicht seriös möglich. Jedes Objekt hat seine eigenen Chancen und Herausforderungen, die sich nicht in einem Formular abbilden lassen. Ein Investor braucht Zeit, um das Objekt zu prüfen und erhält dabei idealerweise Unterstützung durch den Makler.
Privat macht den Unterschied
Anders als beim privaten Verkauf von Immobilien ist die Geschäftsbeziehung zwischen Makler und Investor auch nicht nach einer Transaktion beendet. Wenn der Makler gute Arbeit leistet, wird der Investor ihn immer wieder engagieren, wenn er eine neue Immobilie sucht oder aber, wenn er ein Objekt verkaufen möchte. Ein guter Investmentmakler verfügt daher über ein großes Netzwerk an Kunden, was ein großer Vorteil bei der Vermittlung von Immobilien ist. Denn soll er ein neues Objekt verkaufen, weiß er bereits, zum Portfolio welchen Investors dieses passt. Der Investor weiß dies zu schätzen und überweist in der Regel nach dem Notartermin innerhalb weniger Tage das volle Honorar auf das Konto des Investmentmaklers.
Die Onlineplattformen sind hingegen auf einmalige Transaktionen ausgelegt. Die Plattform nimmt ihren Kunden die Suche nach dem passenden Makler ab. Im Übrigen wird damit auch der Makler selbst austauschbar, früher oder später wird der Löwenanteil der Provision bei den vermittelnden Plattformen hängen bleiben und nicht bei dem, der die Arbeit macht und dafür bezahlt werden sollte, was in der Zukunft zu vielen Unternehmensaufgaben der Makler führen dürfte. Da dies den professionellen Investoren klar ist, werden diese bei Ihrer Suche nach geeigneten Maklern eher woanders suchen, als auf den Plattformen. Immerhin funktioniert dieses Geschäft sehr zufriedenstellend und ist für beide Seiten oft über viele Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte, lohnenswert.
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