Der Berliner Senat hat einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mietenbegrenzung veröffentlicht. Der sogenannte Mietendeckel soll die Mieten in Berlin in den nächsten fünf Jahren gewissermaßen einfrieren. Wird eine Mietobergrenze, die abhängig von Baujahr und Ausstattung der Wohnung ist, überschritten, dann können Mieter sogar eine Senkung ihrer jetzigen Miete beantragen. Für Investoren hat dieser Beschluss mitunter weitreichende bis hin zu fatale Folgen.

Von Jörg R. Winterlich und Michael Wiesendorf

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Die wichtigsten Punkte des Referentenentwurfs im Überblick: 

  • Der Mietendeckel gilt für alle Wohnungen in Berlin, ausgenommen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Trägerwohnungen, Wohnheimen und Neubauten, die nach 2014 bezugsfertig wurden.
  • Stichtag für den Mietenstopp ist der 18. Juni 2019, der Tag an dem die Eckpunkte des Mietendeckels im Berliner Senat beschlossen wurden. Die Nettokaltmiete, die an diesem Tag für eine Wohnung gezahlt wurde, soll nach Inkrafttreten des Gesetzentwurfs für fünf Jahre eingefroren werden.
  • Mieten dürfen damit weder in bestehenden Mietverhältnissen erhöht werden, noch bei der Neuvermietung. Liegt die bisherige Miete über der festgelegten Mietobergrenze muss sie bei Neuvermietung darauf angepasst werden. 
  • Liegt die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis über der entsprechenden Mietobergrenze können Mieter eine Senkung beantragen, wenn Sie mehr als 30 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für die Miete zahlen. 
  • Eine Mietsenkung kann abgelehnt werden, wenn ein Härtefall für den Vermieter vorliegt, das heißt, wenn Senkung auf die Mietobergrenze auf Dauer zu Verlusten führen würde.
  • Die Mietobergrenze ist abhängig von Baujahr und Ausstattung und liegt zwischen 3,92 und maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter. 
  • Bei einer Modernisierung in den letzten 15 Jahren kann die Mietobergrenze um maximal 1,40 Euro / m² angehoben werden. Bei zukünftigen Modernisierungen steigt die Mietobergrenze um 1 Euro / m². 
  • Die Miete darf jährlich um 1,3 Prozent steigen, wenn Sie damit die Obergrenze nicht übersteigt.
  • Verstöße gegen den Mietendeckel können mit bis zu 500.000 Euro bestraft werden.

Was bedeutet das für Investoren?

Die zu erwartenden Mieteinnahmen sind eine der wichtigsten Grundlagen, wenn es um die Berechnung der Rendite eines Objekts geht. Eine Deckelung der Preise sorgt deshalb für große Unsicherheiten. Das betrifft sowohl Objekte, die sich bereits im Besitz eines Investors befinden, als auch zukünftige Investitionen. Schließlich ist ungewiss, wie sich die Mietpreise nach der angestrebten Deckelungsdauer von fünf Jahren entwickeln. 

Mit Mieteinbußen ist vor allem bei einem Mieterwechsel zu rechnen. Liegt die bisherige Miete über der Obergrenze, muss die Wohnung fortan zu einem geringeren Preis vermietet werden. Auch Modernisierungen sind nicht mehr rentabel. Der Mietendeckel wird damit über kurz oder lang sehr große Auswirkungen auf die Wertigkeit haben. Denn sinkt der Ertrag einer Immobilie, sinkt in der Regel auch ihr Preis.

Es ist außerdem nicht auszuschließen, dass es fortan zu Problemen bei der Finanzierung von Wohnungen in Berlin kommen kann. Denn auch Banken sind von dem Gesetzesentwurf betroffen und könnten zusätzliche Finanzierungssicherheiten und höhere Eigenanteile fordern, um sich selbst abzusichern. Das Ganze wird im Laufe der Zeit auch Bestandsfinanzierungen treffen, was dazu führen kann, dass Sicherheiten nachgelegt werden müssen. Wer das dann nicht in ausreichendem Maße kann, wird evtl. sogar verkaufen müssen bzw. dazu gezwungen. Was ist, wenn dieser Verkaufspreis dann deutlich unter der Valuta der Immobilienfinanzierung liegt, weil am Markt nicht mehr zu erzielen ist? Dann steigen die Insolvenzen!

Bereits jetzt haben viele institutionelle Investoren angekündigt, ihre Investitionen in Berliner Immobilien zu stoppen. Bei einer Befragung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) gaben 75 Prozent der befragten Mitgliedsunternehmen an, ihre Investments in Berlin in Zukunft zu stoppen oder ganz aufzugeben. 

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig? 

Mehrere Rechtsgutachten kommen zu dem Schluss, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für einen solchen Entschluss fehlt. Die soll laut den Gutachtern nämlich beim Bund und nicht beim Land Berlin liegen. Sollte das Gesetz tatsächlich vom Senat beschlossen werden, könnten Vermieter sich vor Gericht hierauf berufen. Aber das wird dann bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung vermutlich wie üblich viele Jahre dauern und bis dahin sind viele juristische Auseinandersetzungen z.B. zwischen Mietern und Eigentümern oder Banken und Eigentümern entstanden. Das Kostenrisiko trägt in den meisten Fällen dann der Immobilienbesitzer.

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