Zwangsversteigerungen stellen für Immobilien-Investoren eine interessante Möglichkeit dar, an neue Objekte zu kommen. Wer auf diesem Feld erfolgreich sein möchte, sollte sich jedoch bewusst sein, dass dahinter mehr steckt, als einfach nur zur Versteigerung zu gehen und ein Angebot abzugeben. Denn bei vielen Immobilien kommt es gar nicht erst zu einem Versteigerungsverfahren vor Gericht – außerdem dürfen Investoren auch hier die Objektprüfung nicht vernachlässigen.
Von Jörg Winterlich und Michael Wiesendorf
Wann kommt es zur Zwangsversteigerung?
Zwangsversteigerungen können mehrere Gründe haben. Oftmals schafft der Alteigentümer es nicht mehr, seine Hypothek abzuzahlen, hat ein Insolvenzverfahren angemeldet oder ist anderweitig verschuldet. Dann kann sich der Gläubiger ein Zwangsversteigerungsverfahren beim Amtsgericht beantragen, um so seine Schulden einzutreiben.
Zusätzlich gibt es auch sogenannte Teilungsversteigerungen. Diese kommen häufig in Erb- oder Scheidungsfällen zustande, wenn sich die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft nicht einig werden. Die Versteigerung dient dann zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, indem jeder Miteigentümer ausgezahlt wird. Das Verfahren muss in diesem Fall von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft beantragt werden.
Wie erfahre ich von einer Zwangsversteigerung?
Steht ein Gerichtstermin für eine Zwangsversteigerung fest, wird diese öffentlich ausgeschrieben. Die Informationen zu anstehenden Terminen finden sich online im Zwangsversteigerungsportal der Amtsgerichte. Hier finden sich Informationen zu den Objekten unter anderem der von einem Gutachter ermittelte Verkehrswert.
Aufgrund der aktuell hohen Nachfrage am Markt, gibt es hier jedoch häufig eine Vielzahl an Interessenten, die hoffen, auf diese Weise ein Schnäppchen zu machen. Doch wenn es viele Bieter gibt, wird der Preis oft in die Höhe getrieben. Teilweise werden Objekte so über Marktwert verkauft. Bei einem Gerichtstermin ist es daher besonders wichtig, sich vorab genaustens über die Immobile zu informieren und zu wissen, bis zu welchem Preis sich ein Kauf rentiert. Eigene Recherchen sind hierfür sinnvoll, denn der vom Gericht ermittelte Verkehrswert entspricht nicht immer der Realität, da hier nur oberflächliche Verfahren genutzt werden.
Die eigentliche Versteigerung ist jedoch nur die Spitze des Eisbergs in einem langen Zwangsversteigerungsverfahrens. Idealerweise schaffen Immobilien-Investoren es deshalb bereits vor der anstehenden Versteigerung, sich mit Gläubigern und Alteigentümern über einen außergerichtlichen Verkauf zu einigen. Von anstehenden Verfahren erfahren Investoren zum Beispiel durch Kontakte zu Banken oder Insolvenzverstreckern. Verhandlungen mit den Alteigentümern gestalten sich jedoch häufig als schwierig, schließlich sind diese meist nicht selbst an einem Verkauf interessiert, sondern dazu gezwungen.
Wie läuft ein Zwangsversteigerungstermin ab?
Entscheiden Immobilien-Investoren sich dafür, an einer Zwangsversteigerung vor Gericht teilzunehmen, müssen sie drei Tage vorher eine Sicherheit von 10 Prozent des ermittelten Verkehrswerts erbringen. Eine Teilnahme am Verfahren sollte also gut überlegt sein, denn oftmals kann es einige Wochen dauern, bis der Betrag zurücküberwiesen ist.
Zudem sollten Investoren sich eine Bietstrategie überlegen und diese an die Situation am Termin und die Strategien der anderen Teilnehmer anpassen.
Wer haftet bei Mängeln am Objekt?
Für das Verkehrswertgutachten, dass das Gericht erstellen lässt, gibt es keine Haftung. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Erwerber bei Mängeln, die nach dem Gerichtstermin auffallen selbst dafür haftet. Die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung ist deshalb immer ein Risikogeschäft und muss entsprechend gut durchdacht werden.
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