Viele Investoren zielen vor allem auf die generell vom Immobilienmarkt erwartete Wertsteigerung einer Immobilie ab, anstatt zuerst auf den Cashflow ihres Investments zu setzen. Ein Objekt soll, vereinfacht gesprochen, in zehn Jahren mehr wert sein als heute. Mit dieser Einstellung handeln sie jedoch höchst spekulativ.
Wertsteigerungen bedeuten meist nur ein Versprechen oder eine Prognose für die Zukunft. Die Realität sieht in der Regel anders aus: Keine Toplage oder kein optimaler Wohnungszuschnitt können im Zweifelsfall äußere Gegebenheiten ausgleichen. De facto weiß niemand exakt, was ein Haus in zehn Jahren wert sein wird.
Für Wertsteigerungen gibt es unterschiedliche Auslöser. Erstens können steigende Preise (extrinsisch, außerhalb des eigenen Einflussbereichs) hervorgerufen werden. Die Münchner, Frankfurter oder Hamburger Märkte mit ihrem hohen Bevölkerungszuzug, der extrem hohe Nachfrage und den hohen Einkommen sind gute Beispiele für derartige Preisentwicklungen. Die zweite Möglichkeit heißt Inflation. Die Preise und Einkommen und damit langfristig auch die Mietpreise gehen ganz allgemein in die Höhe. Inflation bewirkt gleichzeitig aber auch, dass der Realwert der Darlehen abnimmt, hierbei spricht man von der Kreditwerterosion.
Es ist daher höchst unsicher, zuerst vor allem allein auf derartige Preissteigerungen von Objekten zu spekulieren. Zumal ein Verkauf nach zehn oder noch mehr Jahren auch mit Unsicherheiten behaftet sein kann. Niemand sollte, meiner Erfahrung nach, auf Immobilien setzen, nur weil der lokale Markt robust erscheint und die Zinsen niedrig sind. Sehr viel sinnvoller ist die dritte Möglichkeit, die Wertsteigerung aus dem Objekt selbst – intrinsisch – zu erwirtschaften, etwa durch Objektaufwertungen, Mietanpassungen, Zusatz- und Nachvermietungen. Der dadurch entstehende Cashflow wirkt sich als reale Größe auf dem Bankkonto aus, steigert den Wert unmittelbar und lässt sich auch vor dem Verkauf des Objekts nutzbar machen; beispielsweise in Form einer Nachbewertung und -beleihung durch die Bank.
Noch ein wichtiges Argument gegen die Fokussierung auf eine äußere Wertsteigerung: Wer eine Immobilie aufgrund fehlenden Cashflows verloren hat, profitiert auch von keiner noch so imposanten Wertsteigerung in der Zukunft. Bei Investments sollte es nicht um spekulative Geschäfte gehen, sondern um konkret und möglichst unmittelbar messbare Zahlen. Betrachtet man die Zahlen eines Immobilieninvestments nüchtern, lassen sich vier verschiedene Grundlagen für hohe Gewinne erzielen:
- Günstiger Einkauf
- Chancennutzung und Aufwertung
- Steuerliche Optimierung
- Teurer Verkauf
Sie möchten mehr über professionelles Immobilien-Investment erfahren? Holen Sie sich jetzt unser kostenloses Wissens-Paket:
