Welche Tilgung sich lohnt

Meist lässt sich das Thema Tilgung für Immobilieninvestoren mit „so maßvoll wie möglich“ beschreiben. Als Grundsatz gilt: Je mehr Geld in die Tilgung fließt, desto weniger kommt in Form von laufender Liquidität beim Investor an. Und diese ist entscheidend für seine Aktionsfähigkeit, denn mithilfe von Liquidität kann er sein Objekt aufwerten, neue Objekte kaufen und Risikoabsicherung betreiben.

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In der Regel ist es sinnvoll, Tilgungssätze eher gering anzusetzen, jedoch Sondertilgungsoptionen und/oder einen Sicherheitentausch zu vereinbaren. Damit verfügt der Darlehensnehmer über einen höheren Grad an persönlicher Freiheit. Wer sich dagegen auf vier Prozent Tilgung festlegt, muss den gesamten Cashflow des Objekts direkt an die Bank weiterreichen. Dazu kommt der Steuereffekt: Erzielt ein Objekt operative Gewinne auf dem Papier, fordert das Finanzamt seinen Anteil – und das sind je nach Rechtsform und Steuersatz bis zu 45 Prozent. Wer alle Mittel in die Tilgung steckt, kann hier sehr schnell in Liquiditätsprobleme und steuertechnische Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Bei Festzinsdarlehen und der üblichen Beleihungshöhe leben beide Seiten in der Regel gut mit einem Prozent Tilgung. Im Fall variabler Finanzierungen wollen die Banken oft einen höheren Satz, also beispielsweise zwei Prozent. Diese Forderung ist durchaus vertretbar, denn durch den niedrigeren Zinssatz sind die Mittel vorhanden und im Zweifelsfall kann der Kunden den Kredit ablösen.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Niedrigtilgungsmaxime. Wurde ein Objekt beispielsweise in einer Zeit hoher Preise gekauft und ist sein Wert mittlerweile sogar gesunken, solle die Kreditbelastung bis auf den tatsächlich erzielbaren Marktpreis getilgt werden. Eine sinnvolle Option ist es, die ersten Monate der Darlehenslaufzeit tilgungsfrei zu stellen. Damit lässt sich Liquidität schonen oder schaffen, die durch Kaufnebenkosten und andere Ausgaben ohnehin gebunden ist. Viele Banken lassen sich darauf ein, die Tilgung für die ersten sechs oder neun Monate auszusetzen.

Zudem stellt sich die Frage, bis zu welchem Kreditrestbetrag getilgt werden sollte. Viele unerfahrene Anleger möchten am liebsten komplett abbezahlen und von allen Darlehensverbindlichkeiten frei sein. Beim selbst genutzten Eigenheim ist diese Strategie durchaus sinnvoll, nicht jedoch bei vermieteten Renditeimmobilien. Im internationalen Immobilienbusiness hat sich in den letzten Jahrzehnten ein sogenannter LTV (Loan to Value) von 60 Prozent als sinnvolle Zielgröße herauskristallisiert. Demnach gilt ein Immobilienbestand als sicher und nachhaltig finanziert, wenn dessen Marktwert mit nur 60 Prozent Fremdkapital beliehen wurde.

Der Hintergrund ist einfach: Preisstürze von 40 Prozent oder mehr sind für Wohnimmobilien in der Regel nicht zu erwarten, die Bank verfügt also immer über eine hundertprozentige Sicherheit. Dazu kommen große Nachteile für Kreditnehmer, die voll tilgen. Wer Kredite gänzlich abbezahlt, muss auf Liquidität für andere Investments verzichten und steuerliche Vorteile gehen verloren.

Deshalb sollte man Objekte mit einem LTV von 60 Prozent möglichst tilgungsfrei stellen. Spielen die Banken hier nicht mit, lässt sich die Tilgung meist reduzieren oder man investiert neues Fremdkapital, um den LTV wieder zu steigern. Ein LTV von 60 Prozent lässt sich auf vier unterschiedlichen Wegen erreichen: