Mieter können Immobilien-Investoren aus verschiedenen Gründen Probleme bereiten. Sie zahlen nicht pünktlich, beschädigen das Gebäude oder stören andere Mieter durch Lärm, starke Gerüche oder belästigendes Verhalten. Idealerweise sieben Sie Problemmieter von Vornherein aus. Ist es dafür zu spät, weil Sie eine Immobilie mit „Altlasten“ gekauft haben oder die Probleme, die ein Mieter macht, nicht vorhersehen konnten, ist es wichtig konsequent vorzugehen.
Die Gerichte in Deutschland sind tendenziell mieterfreundlich. Viele Vermieter errechnen sich deshalb schlechte Chancen, wenn sie gerichtlich gegen einen Problemmieter vorgehen. Doch wer die geltenden Regeln und Gesetze kennt und formgerecht abmahnt und kündigt, hat gute Chancen, den Problemfall loszuwerden.
Was tun, wenn ein Mieter nicht zahlt?
Der wohl häufigste und erfolgversprechendste Kündigungsgrund: Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Bleibt die Miete an zwei hintereinanderliegenden Terminen aus oder wird nur zu einem unerheblichen Anteil gezahlt, können Sie als Vermieter eine Kündigung aussprechen. Dafür müssen Sie nicht zwei volle Monate lang warten, sondern können direkt kündigen, wenn die Miete am zweiten Zahlungstermin ausbleibt. In der Praxis können Sie also meist einen Monat und einen Tag nach Ausbleiben der ersten Mietzahlung kündigen.
Was ist aber, wenn der Mieter nur in unregelmäßigen Abständen zahlt oder nicht den vollen Betrag überweist? Auch dann können Sie kündigen, wenn der Mietausfall eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht oder übersteigt.
Wie kündige ich richtig?
Nicht geleistete Mietzahlungen sind Grund für eine fristlose Kündigung. Allerdings sollten Sie parallel zur fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Denn wenn der Mieter seine Mietschulden noch rechtzeitig abbezahlt, entfällt der Grund für die fristlose Kündigung damit, der Mieter kann bleiben und zahlt womöglich in ein paar Monaten wieder nicht.
Wie kündige ich zahlende Problemmieter?
Ein zahlender Mieter, der die anderen Mieter belästigt und stört, kann auf lange Sicht sogar mehr Schaden anrichten, als ein unzuverlässig zahlender Mieter. Deshalb ist es wichtig, dass Sie auch hier Ihre Rechte kennen und konsequent durchsetzen. Denn wenn ein Mieter den Hausfrieden stört, kann das schnell zu einer hohen Mieterfluktuation führen oder dazu, dass die anderen Mieter selbstständig Ihre Mietzahlungen kürzen. Der Schaden kann sich somit potenzieren.
Hält ein Mieter die Ruhezeiten nicht ein, kommen aus seiner Wohnung starke Gerüche oder belästigt er zum Beispiel die anderen Mieter im Treppenhaus, können Sie ihn abmahnen. Wird das Verhalten auch nach mehreren Abmahnungen nicht geändert, ist das Grund für eine fristlose Kündigung. Allerdings gibt es umfangreiche, formale Erfordernisse, die Sie exakt einhalten müssen, um vor Gericht Erfolg zu haben. Deshalb empfiehlt es sich hier stets, einen Spezialisten wie einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten, anstatt auf eigene Faust zu handeln.
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