Das erste und zentrale Thema in der Verwaltungsarbeit einer Immobilie heißt Mietermanagement. Anfragen oder Probleme der Mieter landen auf dem Tisch des Verwalters, welcher den Hauseigentümer von Detailarbeiten entlastet. Dennoch haben viele Vermieter ein gespaltenes Verhältnis zu ihren Mietern. Hier ist ein besseres Management der Mietverhältnisse gefragt.

Mit ein wenig Vorarbeit kann häufig auftretenden Schwierigkeiten vorgebeugt werden. Wer zu Beginn, d.h. bereits vor Vertragsabschluss, sich und dem potenziellen Vermieter die richtigen Fragen stellt, kann sich Ärger ersparen. Da der Mieterschutz in Deutschland umfassend rechtlich geregelt ist und nur wenig Vertragsfreiheit zulässt, ist ein intelligenter Umgang im Rahmen der Mietverhältnisse umso wichtiger.

In Punkto Mietverträge ist zu beachten, dass ein eigens vom Vermieter aufgestellter Vertrag schnell Gefahr läuft, einen unzulässigen Passus zu beinhalten, der wiederum den gesamten Vertrag als unwirksam ausweisen könnte. In einem solchen Fall würde stattdessen ein Vertrag nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten, der zumeist nicht zugunsten des Vermieters ausfällt. Investment-Experte Jörg R. Winterlich erklärt: „Deshalb ist davon abzuraten, eigene Mietverträge zu entwerfen, und jeder Vermieter sollte auf die Vorlagen der großen Anbieter wie etwa die des lokalen Haus- und Grundbesitzervereins zurückgreifen.“

Übergabe- und Rücknahmeprotokollen kommt innerhalb der strikten Rahmenbedingungen für Mietverträge eine entscheidende Funktion zu. Die Protokolle erfassen zuverlässig den Zustand einer Wohnung zu Beginn und Beendigung des Mietverhältnisses und regeln auf diese Weise, welche Mängel und Beschädigungen von wem behoben werden müssen. Während für den Mieter besonders das Übergabeprotokoll wichtig ist, da er anhand dessen beweisen kann, dass bestimmte Mängel bereits vor seinem Einzug existierten, ist für den Eigentümer jedoch das Rücknahmeprotokoll das wichtigste Dokument. „Wer Probleme und Mängel darin nicht verzeichnet, verwirkt in der Regel seine Regressansprüche – es sei denn, es handelt sich eindeutig um einen verdeckten Mangel“, stellt Winterlich, einer der Betreiber der immobilien-investment-akademie, klar. Deshalb solle sich jeder Besitzer oder dessen Dienstleister besonders für die Rücknahme der Wohnung ausreichend Zeit nehmen und keine Kompromisse eingehen.

Im Hinblick auf den Mietpreis zahlt es sich aus, den angemessenen Mietbetrag für ein Objekt exakt zu kalkulieren. Nicht nur der aktuelle Mietspiegel dient als Richtlinie, auch Besonderheiten des Objekts sowie die Erwartungen des Investors müssen berücksichtigt werden.

Der größte Alptraum eines jeden Vermieters sind Problemmieter, die nicht nur Zahlungsausfälle verursachen, sondern auch dicke Luft in der Hausgemeinschaft und eine verdreckte Wohnung hinterlassen. Jörg R. Winterlich stellt den Fünf-Punkte-Mietercheck vor, der dazu dient, problematische Mieter auszufiltern, die aufgrund ihres Verhaltens bereits aktenkundig geworden sind:

Punkt 1: Mieterfragebogen und Belegdokumente
Punkt 2: Mietschuldenfreiheitsbestätigung oder Mieterzeugnis
Punkt 3: Telefonische Rückfragen beim Altvermieter
Punkt 4: Anfragen bei den Auskunfteien
Punkt 5: Anfragen bei Spezialauskunfteien für Vermieter

Die immobilien-investment-akademie legt Eigentümern und Vermietern zudem das sogenannte Property-Management ans Herz, das die Werterhaltung der Immobilie im Blick hat und neben Monitoring und präventiven Instandsetzungsmaßnahmen unverzüglich auch etwaige Instandsetzungsmaßnahmen gewährleistet. „Je zeitiger Schäden oder mögliche Probleme entdeckt und behoben werden, desto geringer fallen sie aus und desto einfacher und kostengünstiger gestalten sich die notwendigen Reparatur- und Vorbeugemaßnahmen“, bringt es Winterlich auf den Punkt. Eben auch – oder gerade – wenn es um Immobilien geht, ist Vorsicht immer besser als Nachsicht.