Immobilieninvestments gleichen einem Unternehmen. Ihr Erfolg bemisst sich vor allem finanziell und er beruht auf betriebswirtschaftlichen Grundlagen. Wie im Fall einer Firma gilt es daher auch für Immobilienbesitzer diesen Erfolg tatsächlich und regelmäßig zu messen.
Analyse und Verstehen von Zahlen zählen zu den Kernaufgaben eines Investors. Ohne die regelmäßige – idealerweise monatliche – Analyse des Geschäftsbetriebs bleiben viele Probleme zu lange unentdeckt und können sich zu fatalen Kettenreaktionen auswachsen. Solche Unstimmigkeiten zeigen sich meist frühzeitig in Gesprächen mit den Verwaltern, vor allem aber gehen sie aus den betriebswirtschaftlichen Auswertungen hervor. Die Zahlen sollten direkt aus der Verwaltungsoftware stammen, möglichst per Datenexport, um manuelle Arbeiten und damit Fehler zu vermeiden. Erforderlich sind Übersichten (möglichst in Excel oder einer anderen Zahlensoftware) zu:
- Einnahmen (z. B. Kaltmieteinnahmen, Nebenkostenvorauszahlungen)
- Ausgaben (z. B. Verwalterhonorare, Bewirtschaftungskosten, Zinszahlungen)
- Überschuss (vor und nach Tilgung)
- Leerstände und Neuvermietungen
In dieser Übersicht spielen nicht nur die aktuellen Beiträge eine Rolle, auch die Tendenzen und absoluten relativen Entwicklungen der Zahlen gilt es zu behalten. Dazu gehört es, regelmäßig die gesammelten Mietübersichten, Neuvermietungen, Leestände, beauftragte Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten und die wichtigsten finanziellen Kennzahlen zusammenzustellen und auszuwerten. Sie geben wichtige Hinweise dazu, wo Optimierungsbedarf besteht und wo Probleme erwachsen können. Deshalb geht es beim Controlling zunächst um Sammeln, Strukturieren und Prüfen der verfügbaren Unterlagen. Zur Prüfung der Finanzströme gehört es, einen Soll-/Ist-Vergleich zu machen.
Controlling bedeutet übrigens nicht nur, Zahlen auszuwerten und Probleme zu identifizieren. Genauso entscheidend ist es, Potenziale zu analysieren. Wer Kennzahlen unterschiedlicher Objekte vergleicht, kann sein Portfolio optimieren und beispielswiese gezielt nach Ertrag pro m² oder steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten suchen. Denn die steuerliche Sicht von Renovierungen in den ersten drei Jahres des Besitzes unterscheidet sich fundamental von solchen ab Jahr vier. Nur wer die exakten Beträge kennt, kann ausstehende Arbeiten steuerlich optimal planen.
Professionelle Bestandshalter setzen in der Regel auf spezialisierte Tools oder selbst entwickelte, umfassende Excel-Auswertungen, um selbst Details und Veränderungen sowie Potenziale auf Zahlenebene detailliert zu analysieren.
Foto: lenmdp
Sie möchten mehr über professionelles Immobilien-Investment erfahren? Holen Sie sich jetzt unser kostenloses Wissens-Paket:
