Immobilienkaufverträge werden standardmäßig vom Notar verfasst. Doch für Immobilieninvestoren lohnt es sich, nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung einen Blick in dieses wichtige Dokument zu werfen. Denn hier können individuelle Absprachen dokumentiert und der Verkaufsprozess geregelt werden.
Von Jörg R. Winterlich und Michael Wiesendorf
Der Kaufgegenstand
Der Kaufgegenstand, also die Immobilie, um die es sich handelt, sollte im Kaufvertrag möglichst genau beschrieben werden. Denn Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Zunächst einmal kommt es darauf an, ob Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus erwerben oder nur einzelne Wohnungen in einem Haus. In letzterem Fall könnten Sie auch einzelne Kaufverträge über jedes Objekt abschließen. Zudem besteht die Möglichkeit eines Share Deals, bei dem Sie nicht die Immobilie, sondern Anteile einer Firma, zu der diese gehört, erwerben, was aber ein vollständig anderer Kaufvertrag wäre. Das alles hat auch wesentliche steuerrechtliche Auswirkungen, die Sie vorher genau durchrechnen sollten. Hinzukommt, dass sie auch die Ausstattung getrennt vom Objekt im Kaufvertrag vermerken können. In einem solchen Fall wird diese nicht mit auf die Grundsteuer angerechnet und es lassen sich eventuell Steuern sparen. Allerdings gelten für die Ausstattung andere Abschreibungszeiträume als für eine Immobilie. Auch wird in der Regel mitgekauftes Inventar nicht von der Bank finanziert. Es empfiehlt sich also, vor der Vertragsaufsetzung genau durchzuplanen, was wie in den Vertrag aufgenommen werden soll.
Des Weiteren ist auch wichtig, alle Mängel an der Immobilie mit in den Vertrag aufzunehmen. Das ist zwar in erster Linie Aufgabe des Verkäufers. Denn sollte dieser Ihnen Mängel verschweigen, kann der Käufer nachträglich Entschädigung fordern oder bei schwerwiegenden Mängeln sogar vom Kauf zurücktreten. Hierzu empfiehlt sich vor dem Kaufvertrag eine Ortsbegehung durch einen Baufachmann eine entsprechende Liste anfertigen zu lassen.
Übernahme von bestehenden Mietverhältnissen
Käufer sind in Deutschland verpflichtet, bestehende Mietverhältnisse zu übernehmen, gemäß „Kauf bricht nicht Miete“. Dementsprechend sollten Sie alle bestehenden Mietverhältnisse auch im Kaufvertrag auflisten, bzw. sich über alle Mietverhältnisse genaustens zu informieren. Zudem sind Kündigungen und Preisermittlungen nur im gesetzlich vorgesehenen Rahmen möglich. Wurden einzelne Immobilien bisher deutlich unter dem lokalen Mietpreisspiegel vermietet, darf sie dennoch nur schrittweise in bestimmten Zeitabständen angehoben werden.
Gibt es allerdings Problemmieter, die etwa noch hohe Mietschulden beim Verkäufer haben, haben Sie als Käufer zum Beispiel die Möglichkeit, im Kaufvertrag festzulegen, dass sie eine bestimmte Teilsumme erst zahlen, wenn diese Mietverhältnisse beendet und die entsprechenden Wohnungen geräumt sind.
Abwicklung des Kaufvorganges
Im Kaufvertrag können Sie, zuvor schon angedeutet, zum Beispiel regeln, ob die komplette Summe in einem gezahlt werden muss oder ob Teilzahlungen vereinbart werden. Auch das Datum der finalen Objektübergabe kann individuell festgelegt werden, ebenso, wann bestimmte Rechte und Pflichten vom alten, auf den neuen Eigentümer übergehen. Manchmal macht es Sinn, den wirtschaftlichen Übergang von der vollständigen Kaufpreiszahlung zu trennen, z.B. wenn dringende Arbeiten notwendig sind wie z.B. neuer Heizungseinbau im Winter, oder ähnliches.
Um mit all diesen Informationen professionell umzugehen und dies gebündelt und strukturiert zu erlernen besuchen Sie unbedingt das Trainings-Special „Verträge – Recht – Gesetz für Immobilien-Investoren“ sowie das umfassende Master-Training 360 Grad. Informationen dazu finden Sie gleich hier!
https://www.immobilien-investment-akademie.de/product/special-recht-und-gesetz-fuer-immobilien-investoren-dresden-27-11-30-11-2019/
https://www.immobilien-investment-akademie.de/360-training-das-training-fuer-erfolgreiche-investoren/
